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律师看法:房价降了,差价谁来买单?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 04:14:29  浏览:9665   来源:法律资料网
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律师看法:房价降了,差价谁来买单?

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


随着中国房地产市场的不断萎靡,房价直线下降,业已高价购房的业主可谓损失惨重,短期内个人资产白白蒸发上万甚至数十万元,无疑产生了巨大的心理落差,要求开发商补偿差价损失的呼声此起彼伏。目前,深圳、武汉、上海等地已经有个别开发商采取现金补偿或者间接通过各种优惠措施补偿业已购房的业主。然而,更多的是没有享受补偿的业主,他们的损失可否要求开发商来承担?
2008年6月17日星期二晚上18:40,江苏云崖律师事务所陈召利律师受邀走进无锡HOUSE365直播厅,与大家一起探讨了目前的热门话题:房价降了,差价谁来买单?【详见网址:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=385 】本人的主要观点如下:
守株待兔,等待开发商主动补偿降价损失,无疑不是购房者的最佳选择。作为购房者,更希望了解的是,他们是否有权利要求开发商补偿差价?也就是说,开发商有没有义务向购房者补偿差价?所谓义务,无非包括法定义务和约定义务。
关于法定义务,从我国现行法律规定来看,我国并没有明文规定商品房买卖合同签订后,房屋价格下降,损失由开发商来承担。一般来说,房价或升或降,是一种正常的市场行为,法律不会进行干涉。
关于约定义务,关键在于购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定。因为,虽然法律没有规定,但是,在平等的民事主体之间,法律允许“意思自治”,只有双方有约定即对双方具有法律约束力。
购房者与开发商就房价升降补偿问题有无约定,可以从以下三个方面来考察:
第一,双方有没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定。我们知道,开发商提供的《商品房预售合同》文本专门预留“甲、乙双方的其它约定”一栏,供购房者和开发商就示范条款未作约定的问题作出约定,或者修改示范条款。只要不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均可以在此约定,构成商品房买卖合同的一部分,对双方均由约束力。如果双方在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题专门作出约定,按双方约定的处理。从现实情况来看,之前房地产市场一直处于“卖方市场”,购房者处于一种“要么签字要么不买”的两难境地。购房者专门就此问题与开发商在商品房买卖合同中作出约定的情形几乎没有。
第二,双方没有在商品房买卖合同中就房价升降补偿问题作出明确约定,并不意味着购房者一定没有权利要求开发商补偿差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》([2003]7号)第三条的规定,如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,如承诺房屋一定保值、增值或者不降价销售,购房者据此签订了商品房买卖合同,可以认定该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。购房者可以据此要求赔偿差价。
第三,即使购房者与开发商没有就房价升降补偿问题达成约定,也没有作出上述说明和允诺。如果开发商在商品房买卖合同签订生效后,对外公开作出承诺,愿意一定标准补偿业已购房的业主,那么该承诺已经作出即发生法律效力,购房者也有权据此要求开发商按照承诺的标准补偿。
除了上述情形,购房者没有权利要求开发商承担补偿差价的义务。但是,购房者仍然可以就房价升降补偿问题与开发商主动协商,请求开发商给予适当补偿,只要双方意思表示一致,法律并不禁止。
此外,即使购房者就房价升降补偿问题无法与开发商协商一致,购房者也并非没有任何寻求法律救济的机会。在当前的房地产开发市场,开发商违约情形比比皆是,如欺诈,房屋质量问题,迟延交付和办证等问题。只要购房者应当善于发现并妥善行使合同解除权,很多情况下是可以通过解除商品房买卖合同退房,最大程度地减少甚至挽回损失。一般来说,如果开发商存在下列情形之一的,购房者享有合同解除权:
(1)商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
(2)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人;
(3)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(4)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(5)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(7)房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(8)商品房买卖合同未作约定,交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积面积误差比绝对值超出3%;
(9)开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(10)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因,导致购房者无法办理房屋所有权登记。

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关于开展打击伪造、倒卖、盗窃发票专项斗争的通知

最高人民法院 最高人民检察院


关于开展打击伪造、倒卖、盗窃发票专项斗争的通知
1994年3月28日,最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家税务总局

各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院、公安厅(局)、税务局:
近一时期,伪造、倒卖、盗窃发票的违法犯罪活动在一些地方,特别是南方沿海开放城市相当猖獗,并已向内地发展蔓延,在局部地区已经泛滥成灾,成为社会公害。一些不法分子利用发票虚报冒领骗取多抵扣税款以及进行贪污、走私,投机倒把等违法犯罪活动,大肆侵吞和诈取国家财产,严重扰乱经济秩序。更为严重的是,一些不法分子利用假增值税专用发票直接偷税、骗税,严重干扰了税制改革的正常进行,这一问题已经引起各级党政部门的高度重视和社会各界的广泛关注。
为了维护国家税收秩序和社会治安秩序,保证税制改革的顺利实施,坚决刹住伪造、倒卖、盗窃发票违法犯罪活动的发展势头,现决定在全国范围内开展集中打击伪造、倒卖、盗窃发票活动的专项斗争。现将有关事项通知如下:
一、工作范围、重点和行动时间
这次专项斗争主要是在伪造、倒卖、盗窃发票违法犯罪活动比较严重的大中城市和地区开展,其他地区可结合日常工作进行。打击的重点是:伪造、倒卖、盗窃发票的犯罪团伙特别是利用地下印刷厂大量印刷假发票的;以伪造、倒卖发票为常业或牟取暴利的;利用假发票从事偷税、骗取出口退税的违法犯罪分子。对伪造、倒卖、盗窃增值税专用发票的,应及时惩处,以确保新税制的顺利推行。各地应当结合具体情况,在1994年4月至6月间开展集中打击行动。
二、措施和步骤
(一)加强学习,提高认识。各级审判、检察、公安、税务机关要组织有关工作人员,认真学习《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》和最高人民法院、最高人民检察院即将下发的《关于办理伪造、倒卖、盗窃发票等犯罪案件适用法律的规定》等有关法律、法规和司法解释的有关规定,充分认识当前伪造、倒卖、盗窃发票违法犯罪活动的严重性和危害性,深刻领会严厉打击这类违法犯罪,对于保证税制改革,遏制偷税、骗取出口退税,维护税收秩序,促进廉政建设,保证改革开放和经济建设顺利进行的重要意义。
(二)切实加强组织领导。为推动和指导这次专项斗争的顺利开展,由国家税务总局、公安部会同最高人民法院、最高人民检察院成立打击伪造、倒卖、盗窃发票专项斗争协调办公室。各地审判、检察、公安、税务机关要及时向当地党委、政府汇报此专项斗争的情况,主要领导应当亲自抓这项工作。各地审判、检察、公安、税务机关要组成临时领导小组,并设临时办公室,负责协调、组织专项斗争的日常工作。行动前要制订行动方案,严密部署,精心组织,抽调精干力量,确保这次专项斗争的顺利开展。地区之间要加强联系,互通情况,协同作战。
(三)摸清线索,为统一行动作好准备。各地要根据近期伪造、倒卖、盗窃发票违法犯罪活动的情况、特点和规律,清理、汇集已有线索,认真分析研究,确定重点地区和重点对象,发动群众检举揭发,摸清有关动向情况,采取公开与秘密相结合的方法,搞好调查摸底,搜集必要的证据。
(四)突出打击重点,狠抓大案要案。各级审判、检察、公安、税务机关在专项斗争中要充分履行各自职责,坚决排除地方保护主义和部门保护主义以及行业腐败现象的干扰,严格执法,秉公办案,认真查处每一起案件。要加快办案速度,对于已经查明的案件,检察机关应当及时提起公诉,审判机关应当及时审理。在具体办案过程中,要坚持犯罪基本事实清楚、基本证据确凿的原则,及时查处,不要纠缠不影响定罪量刑的枝节问题,更不允许扯皮推诿贻误查处。
(五)注意总结交流、通报情况。各地要切实掌握这次专项斗争的工作情况,及时通报工作进展及重大案件的查处情况。工作结束后,由各省、自治区、直辖市专项斗争临时领导小组写出总结报告,于1994年8月15日前报国家税务总局、公安部、最高人民法院、最高人民检察院专项斗争协调办公室。
三、正确适用法律,严肃执法
在这次专项斗争中,要严格掌握法律、法规和政策界限。对伪造、倒卖、盗窃发票或利用发票从事不法活动构成犯罪的,应当依照刑法、全国人大常委会《关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》和最高人民法院、最高人民检察院即将下发的《关于办理伪造、倒卖、盗窃发票等犯罪案件适用法律的规定》追究刑事责任。对于伪造、倒卖、盗窃发票或利用发票从事不法活动,尚不够刑事处罚的,由税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则进行处理;对于构成违反治安管理行为的,由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;符合劳动教养条件的,予以劳动教养。
四、加强宣传教育工作
在专项斗争中,必须做好宣传教育工作。对处理的大案要案和重大统一行动,要及时通过电视、电台、报刊等新闻媒介报道。这类案件的多发地区,人民法院应当选择一些典型案例公开宣判,以形成强大的舆论攻势,震慑不法分子,教育鼓舞人民群众。要采取多种形式广泛宣传税法和有关司法解释,教育公民遵纪守法,增强全社会依法使用发票的意识,提高对发票的“识伪”、“防伪”能力。
五、加强经常性管理,巩固斗争成果
要通过这次专项斗争,进一步加强发票管理。严格执行《中华人民共和国发票管理办法》,对发票的印刷、使用和保管实行严格监督和管理,防止偷税、骗取出口退税和侵吞国家财产等违法犯罪案件的发生,消除产生此类违法犯罪的诱因和条件,控制和减少违法犯罪,保障正常的经济秩序和税收秩序。专项斗争结束后,各地还要不断开展打击伪造、倒卖、盗窃发票的工作,做到常抓不懈,决不放松,并可根据当地的实际情况,适时开展此类专项斗争,以巩固专项斗争的成果。
行动中有何具体问题,请及时报告各上级主管部门。


国务院办公厅关于授权新华通讯社对外国通讯社及其所属信息机构在中国境内发布经济信息实行归口管理的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于授权新华通讯社对外国通讯社及其所属信息机构在中国境内发布经济信息实行归口管理的通知
国务院办公厅



为维护国家主权、保护国内经济信息用户的合法权益、促进我国经济信息事业的健康发展,国务院授权新华通讯社对外国通讯社及其所属信息机构在中国境内发布经济信息实行归口管理。现将有关事项通知如下:
一、外国通讯社及其所属信息机构在中国境内开展经济信息业务,需向新华通讯社提出申请。新华通讯社应根据本通知和国家有关规定对申请者及其发布经济信息的品种进行审批。
二、对经审核批准的外国通讯社及其所属信息机构,由新华通讯社统一组织与其签订有关在中国境内发布经济信息的各项协议并确定收费标准。
三、外国通讯社及其所属信息机构不得在中国境内直接发展经济信息用户,也不得以合资、独资公司或通过代理公司等形式在中国境内直接发展经济信息用户。
四、外国通讯社及其所属信息机构向中国用户发布的信息中,如有借此进行为中国法律、法规所不允许的活动以及对中国进行诬蔑诽谤、有损中国国家利益的内容,由新华通讯社会同有关部门对发布机构依法处理。
五、各级政府部门及各企业、事业单位订购外国通讯社及其所属信息机构的经济信息,均需到新华通讯社办理登记手续。任何部门、单位不得直接向外国通讯社及其所属信息机构订购经济信息。
六、新华通讯社对外国通讯社及其所属信息机构在中国境内发布经济信息实行归口管理后,要采取切实有效的措施,确保用户接收经济信息的时效性和可靠性。
七、此通知发布前已在中国境内发展用户的外国通讯社及其所属信息机构,须在本通知发布后3个月内向新华通讯社补办审批手续。
八、此通知发布前已向外国通讯社及其所属信息机构订购经济信息的部门、单位,须在本通知发布后3个月内向新华通讯社补办登记手续。
九、台湾、香港、澳门地区的通讯社及其所属信息机构在我境内发布经济信息,由新华通讯社参照上述规定实施归口管理。
十、实施本通知的具体办法由新华通讯社依据本通知和国家有关规定制定并公布实施。



1995年12月31日

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