热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

浅析公司瑕疵设立制度/刘宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 03:23:26  浏览:9087   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
                浅析公司瑕疵设立制度

                北安市人民法院--刘宇 
 
所谓公司瑕疵设立,是指经公司登记机关核准登记并获营业执照而宣告成立的公司,在设立过程中,存在不符合公司法规定的条件和程序而设立公司的情形。它使公司成立后在法律上处于一种有别于正常公司的地位与状态。从理论上讲,既然法律明确规定公司设立必须符合特定的条件与程序,公司设立瑕疵本应该导致公司设立无效,并且自始否认其法律人格的存在。然而,这种消极的做法,使既已存在的公司的法人资格简单地消灭,往往会对第三人、股东及公司员工等利益相关者造成毁灭性的影响,并造成资源的极大浪费、对交易安全与社会经济秩序的严重破坏。这无疑是一个不容忽视的经济与社会问题。可见法律如何对待这类公司涉及诸多法律关系的稳定,为了解决这类问题,许多国家的公司法都规定了公司瑕疵设立制度。但是,不同国家的公司法对公司瑕疵设立制度的规定存在着较大差异,至少可以有下面三种:   (一)瑕疵设立有效。这种制度以英国、美国为代表,是指公司注册机关所颁发的设立证书具有推定《公司法》有关注册的所有要求均已得到遵守的确定性证据功能。依此,一旦公司获得设立证书,则即便公司在设立过程中存在违反公司法规定的瑕疵,没有特殊情况也就不能以此质疑甚至否定公司设立的效力,所有依法注册设立的公司皆为合法公司。   应该说这种瑕疵设立有效制度很好地体现了民法中公示公信原则,一个公司公告成立,领取并悬挂营业执照,这种行为无疑是在向社会公示该公司已经合法设立、依法拥有法人人格,而我们知道法律行为一经公示,便会产生相应的公信力。第三人正是基于对这种公示的信赖,才与之发生法律关系,比如债权债务关系、买卖合同关系;即便公示有瑕疵,我们也不能依此来否定公司的设立有效,否则将会威胁与公司有利害关系的人的利益,尤其是增加市场交易的成本,如果我们在和公司交易时都不再相信公示而要亲自调查它是否成立有效的话,无疑会大大增加交易的成本,当然也是不可能的。英美法系国家之所以会采取瑕疵设立有效的模式,也正是考虑到效率原则,通过对瑕疵设立的承认,来减少企业设立成本和交易成本。他们知道一个“活着的”公司的价值远远大于一个“死掉的”公司这个道理。   (二)瑕疵设立无效。一些大陆法系国家如德国、日本等采取这种做法。在这些国家,即便公司已经获得设立证书,但如果公司在设立过程中存在违反公司法关于设立条件与程序的规定,经股东或其他利害关系人提起无效诉讼,公司将被宣告无效,且公司自设立开始时起即不具备法律效力。然而,这种绝对否定既已设立公司的法律人格的立法态度,对交易安全及社会经济秩序构成了严重破坏。譬如,在一些案件中,被告以原告公司在行为时因存在设立瑕疵而缺乏法人格为由进行抗辩;而在另一些以公司为被告的案件中,被告则以其行为时尚未依法成立为由进行抗辩,从而实现推卸责任的目的。 然而,当一个公司被宣布无效后,到底会产生怎样的法律后果呢?是转换成合伙性质的企业,还是公司被被迫进行清算,从而避免遭受进一步的财产损失?我想这个不应该一概而论,需要根据不同情况加以规定。  (三)瑕疵设立可行政撤销。这种制度是说,当公司设立存在瑕疵时,可有行政机关予以撤销。我  国新《公司法》第199条规定:“违反本法规定,虚报注册资本、提交虚假材料或者采取其他欺骗手段隐瞒重要事实取得公司登记的,由公司登记机关责令改正,对虚假注册资本的公司,处以虚报注册资本金额百分之五以上百分之十五以下的罚款;对提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实的公司,处以五万元以上五十万元以下的罚款;情节严重的,撤销公司登记或者吊销营业执照。”由此可见我国采取的是瑕疵设立可行政撤销制度。   
  但是新《公司法》仍未就瑕疵设立公司的人格问题或是公司设立瑕疵的法律后果作出较为完善的规定,这既有害于债权人的交易安全,也未能给予股东、董事等利害关系人权益的必要保护。我认为,我国公司立法有必要对此作出明确的规定,且我国关于公司设立瑕疵的法律后果,应当至少区分以下几种情形设计合理的瑕疵设立制度: (一)实际出资达到了法定最低资本额而未达到应缴资本额的情形。在我国,为维护市场交易的安全,保障债权人的权利能够实现,规定在公司设立时,必须在公司章程中明确规定公司资本总额,并一次性发放、全部认足或募足,否则公司不得成立。这就是公司法中的法定资本制,但是请注意,法定资本制度的主要特点是资本或股份的一次发放,而不是一次缴纳股款。 所以,新《公司法》不再要求公司必须一次缴纳股款,而可以采用分期缴纳股款的方式。那么如果在规定的年限内,公司仍没有缴足股款的应该如何处理呢?难道就因为它的资本不足,就可以根据公司法对公司设立的要求宣布它的设立无效,否定它的法人人格?这和宣布一个没有钱的人不是“人”又有什么不同呢。如果我们仅仅因为一个公司的实际资本没有达到其章程所规定的资本额(达到了法定最低资本额)就去否定它的设立有效,这显然有悖于市场交易的效率原则,不利于保护与公司有利害关系的人的利益,最终也有损于公司债权人的利益。毕竟一个“活着的”公司的价值永远是大于一个“死去的”公司的。而且我国《公司法》第31条和第94条规定了公司的股东或发起人负有“资本充实责任”,尽管资本充实责任主要是针对非货币财产出资,但这种理念我觉得是完全可以转接到公司瑕疵设立制度中的。当实际出资达到了法定最低资本额而未达到应缴资本额时,就责令负有交付义务的股东或发起人缴足出资,其他股东或发起人承担连带责任。只有在仍不缴足股款的情况下,我以为才可以否定公司的法人人格,但是仅仅是让公司变为“合伙”而已,而不应该对公司进行“清算”。还是因为一个“活着的”企业的价值永远是大于一个“死去的”企业的,何况这类公司成立之初已经是满足了法定的最低出资额的,也就是说这类公司还是拥有一定的还债能力的,对债权人利益的威胁还没有强到需要牺牲公司、不顾市场效率和成本来保护他们的利益。   
对于实际出资未达到应缴资本额,同时未达到了法定最低资本额的情形。根据企业维持的原则,还是应该首先责令其缴足股本并且其他股东或发起人承担连带责任;只有当其拒不缴足或是实在无力缴足时,才能否定它的设立有效。不过这时应该对其进行清算以保护债权人的利益,而不是认定为合伙。尽管企业的价值是大于清算的价值的,但是当企业连法定的最低注册资本额都无力缴足时,我们很难相信它的还债能力,在平衡企业利益与债权人利益时,我们应该侧重保护债权人的利益。   (二)出资比例结构不符合公司法规定的情形。我国新《公司法》第27条规定:“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”。之所以会这样规定是为了保证公司资产结构的合理性和公司正常经营活动的需要,保证公司资产应有的流通性和变现性,保证公司对外负责的有效清偿能力。然而公司法就公司并没有满足这一要求而成立的法律后果的问题并没有作出任何规定。显然根据我们不能否定这类公司的法人人格,新《公司法》第199条也只是对几类严重的的情节,允许公司登记机关撤销公司登记或者吊销营业执照。那么处理这种瑕疵设立的公司,我们能不能像处理实际出资达到了法定最低资本额而未达到应缴资本额的公司一样处理呢?我想,在法理上存在一定难度。如果责令公司改变资金的比例结构,公司不外乎两种选择:一是减资,减少非货币的出资;二是增资,增加货币的出资。但无论是哪种方式都涉及到资本不变原则和公司自治原则的问题,即法律在确立了资本不变原则后,公司需要增资或者减资的都必须严格按照法定程序进行。新《公司法》对公司增资、减资的事由和具体方式也作出了具体规定,并要求公司召开股东会或股东大会且经代表三分之二表决权的股东通过方可生效。如果行政部门责令公司改变出资比例,势必会引起一系列法律上的问题;更复杂的是,如果公司选择减资的方式,还会牵连到公司实际出资未达到应缴资本额的情况。   要解决处理这类瑕疵设立的公司的问题,就要先搞清我们限定出资比例的目的是什么,我们有没有必要限定出资比例。限定出资比例起初的目的是为了保证公司资产结构的合理性和公司正常经营活动的需要,保证公司资产应有的流通性和变现性,保证公司对外负责的有效清偿能力。但是随着社会的不断发展,金融体系的不断完善,我们发现有不少公司起初都是没有太多自己的现金,而通过抵押贷款发展壮大起来的;还有不少人即便是有钱也会向银行或是他人借款来投资创业。这也正是经济学、投资学所推崇的方式:用别人的钱去赚更多 的钱。可见,现代公司对于自有现金的依赖正在减弱,怎样的货币出资比例叫做合理也应根据不同的公司情况加以考虑。我以为,法律不应该对此太多干涉,只要该货币出资比例能够使公司有发展,那就是合理的。对于出资比例的调整实应该交由市场经济规则去调整。所以,对于这类公司,我主张行政部门应该采取放任主义,不予干涉。   (三)有无民事能力或限制民事能力担任股东的情形。我国法律要求公司设立发起人须具备完全民事能力,无行为能力人和限制行为能力人参与公司设立受到限制。法律所禁止的不可设立公司的自然人,当然不可以成为公司的股东。 如果发起人在公司设立过程中死亡,其“股份”被其幼子继承,或发起人失去行为能力,公司随后设立成功,这类瑕疵设立的行为的法律后果应该是怎样的呢?有学者认为应该认定继承无效,并由其他股东以合理的价格收购。他们认为发起人设立公司是基于相互间的信任关系,所以公司的设立行为具有一定的人生性。可是他们忘记了,一般情况下,公司的股份作为一项财产其价值远远大于出卖它所获得的收益。不给与其继承人继承股份的权利,这种行为本身就是对已死亡或失去行为能力的股东利益的侵害,与社会伦理道德也相违背。一个与社会伦理道德的规则是不能成为法律的,与其说私法是制定出来的,更确切地说私法是被“发现”的,它来源于业已形成的社会道德和习惯。对于这类公司,我们也不能认定其设立无效,否则便有客观定罪的嫌疑,有损社会效率和成本,损害其他有利害关系的人的利益。只要为无行为能力人或限制行为能力的股东设定一位代理人即可。   (四)有公务员担任股东的情形。我国《公务员法》规定,公务员不得从事从事或者参与营利性活动,不得在企业或者其他营利性组织中兼任职务。因此公务员自然也就自然不能成为公司的股东。起初设立这一规则是担心公务员利用职务之便为公司谋取非法利益,但是问题却在于究竟他有没有这样的权利来谋取不法利益。对于这类瑕疵设立我以为应当区分对待两种情况:   (1)若是该公务员所任职务有条件、有可能为公司谋利,不论该公务员是否利用职务为公司谋利,应当责令公务员出售股权或股份,对于公司则应保留其法人人格。   (2)若是该公务员所任职务没有条件、也不可能为公司谋利,则不应当产生任何瑕疵设立问题。其实,也就是说这种设立根本就谈不上什么瑕疵设立,是有效的。 
下载地址: 点击此处下载

内蒙古自治区外商投资企业工会条例

内蒙古自治区人大


内蒙古自治区外商投资企业工会条例


(1997年8月2日内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)

内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会公告第50号


1997年8月2日内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过了《内蒙古自治区外商投资企业工会条例》,现予公布,自公布之日起施行。


1997年8月2日


第一章 总 则


第一条 为保障外商投资企业工会依法独立自主的行使权利和履行义务,维护职工的合法权益,根据《中华人民共和国工会法》和有关法律、法规的规定,结合自治区实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于自治区行政区域内的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。
第三条 外商投资企业工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织,是中国工会的基层组织,是本企业职工合法权益的代表。
第四条 外商投资企业中以工资收入为主要生活来源的职工,有依法参加和组织工会的权利。
第五条 外商投资企业工会应当尊重企业的合法权益,支持企业依法搞好生产和经营管理。
外商投资企业应当尊重工会的合法权益,保障工会依法开展活动。


第二章 工会组织


第六条 申请设立外商投资企业,应当将组建工会列入企业章程。外商投资企业在开业后的六个月内必须组建工会。
上级工会指导、帮助职工组建工会。
外商投资企业成立工会组织,须经上一级地方工会批准,受上级工会的领导。
第七条 外商投资企业工会会员在二十五人以上的,应当建立基层工会委员会;会员不足二十五人的,可以选举组织员或者工会主席一人。
外商投资企业工会设女职工委员会,女职工不足二十五人的设女职工委员。
第八条 外商投资企业工会主席、副主席和委员会委员由会员大会或者会员代表大会民主选举产生,并报上一级工会批准,工会主席、副主席空缺时应当在六个月以内补选。
外商投资企业中有蒙古族和其它少数民族工会会员的,工会委员会中应当有蒙古族和其他少数民族委员。
第九条 外商投资企业工会组织具备《中华人民共和国民法通则》规定的法人条件的,依法取得社会团体法人资格,其法定代表人是工会主席。
第十条 外商投资企业职工在二百人以上的必须配备专职工会工作人员;职工不足二百人的,配备专职或者兼职工会工作人员。配备专兼职工会工作人员,由上一级工会与企业协商确定。


第三章 工会的权利与义务


第十一条 外商投资企业工会监督企业遵守、执行劳动法律、法规;对违反劳动法律、法规的,有权要求企业和有关部门依法查处。企业和有关部门应当将处理情况通知工会。
第十二条 外商投资企业开业六个月内,应与企业工会建立协商谈判制度。企业工会代表职工与企业就工作时间时、劳动报酬、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项进行协商谈判,签订集体合同;指导和帮助职工与企业签订劳动合同并监督劳动合同的履行。
第十三条 中外合资经营企业和中外合作经营企业召开讨论发展规划、生产经营等重大经济活动和涉及职工利益的会议,应当有工会代表参加,听取职工的意见和要求。
外资企业应当与工会建立定期联席会议制度,通报生产、经营、管理情况及企业发展规划,听取工会的建议和意见。
第十四条 外商投资企业工会参加企业职工因工伤亡、严重职业中毒、职业伤害事故及其他侵犯职工合法权益问题的调查处理;对劳动保护设施不健全、卫生保健不合格、职业危害严重的问题,有权要求企业采取整改措施;建议不被采纳时,可以提请人民政府主管部门依法处理。
外商投资企业工会依法维护女职工和未成年工的特殊权益。
第十五条 外商投资企业工会监督企业按照法律、法规和规定参加社会保险,交纳职工的各项社会保险费用。
外商投资企业必须延长工作时间的,应当征得工会的同意。
第十六条 外商投资企业奖惩职工、解除劳动合同时,必须事前征求工会的意见,工会认为企业违反法律、法规和劳动合同的,应当提出意见,要求重新处理,并派代表同企业协商解决,对协商解决不成的,工会可以支持或者代表职工按照法定程序参加仲裁、诉讼。
外商投资企业濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难确需裁减人员的,应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况,听取工会或者职工的意见。
第十七条 外商投资企业工会依法参与劳动争议的调解和处理,劳动争议调解委员会的办事机构设在工会,调解委员会主任由工会代表担任。
职工与企业发生劳动争议时,可以依法申请调解、仲裁。对仲裁不服的,可以向人民法院提起诉讼,工会应当给予支持和帮助。
第十八条 外商投资企业工会要教育职工遵守法律、法规以及企业的规章制度,履行劳动合同。
第十九条 外商投资企业工会积极组织职工开展合理化建议、技术革新和技术协作活动,努力完成生产任务。
第二十条 外商投资企业工会要协助企业正确处理矛盾与纠纷,协调职工与企业的关系。
第二十一条 外商投资企业工会应当协助企业组织职工学习法律、科学、文化、技术和业务知识,开展有益于职工身心健康的文化体育活动,提高职工素质。
第二十二条 外商投资企业工会要反映职工的意见和要求,关心职工生活,协同企业办好职工集体福利事业。


第四章 工会工作保障


第二十三条 外商投资企业应当为工会办公和开展活动提供场所、设施和其他必要的条件。
第二十四条 外商投资企业应当依法每月按照企业职工工资总额的百分之二向工会拨交工会经费;未建立工会的,应当每月按企业职工工资总额的百分之二向上级工会拨交工会筹备金。对逾期未交和未足额拨交工会经费或者工会筹备金的,工会应当催交;催交无效的,工会可以依法向人民法院申请执行,交按欠交金额每日千分之五收取滞纳金。
工会经费由企业工会按照有关规定独立管理和使用,并接受上级工会的指导和监督;筹备金待企业组建工会后按规定比例返还企业工会。
第二十五条 外商投资企业工会专职工作人员的工资、奖励、补贴由企业支付。
专职工会主席、副主席任职期间比照本企业同级高层管理人员的工资、保险、福利待遇执行,其他专职工作人员的工资、保险、福利待遇比照本企业同级管理人员执行。
第二十六条 外商投资企业工会主席、副主席在任职期内应当保持稳定。企业确需调整其工作时,应当征得上一级工会同意。
外商投资企业专职工会主席、副主席及其他工作人员其任职时间不计算在劳动合同期内,不再任职后原劳动合同剩余期限继续履行,企业应当安排相应的工作,在劳动合同期内非因法定事由不得解除其劳动合同。
第二十七条 外商投资企业工会开展活动一般在工作时间以外进行,确需占用工作时间,应当事先征得企业的同意和支持。经企业同意参加工会活动的职工的工资、奖金及各种补贴,由企业照发。
第二十八条 外商投资企业违反本条例有下列行为之一的,工会有权向有关部门提出控告,要求解决,或者依法提起诉讼;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任:
(一)阻挠、限制职工参加和组织工会的;
(二)拒绝向本企业工会提供必要的办公场所、设施或者侵占其财产、挪用其经费的;
(三)任意撤销、合并工会组织或者阻挠工会依法履行职责,对工作人员依法行使职权进行打击报复的;
(四)未按规定支付工会工作人员工资、奖励、补贴、保险、福利或者擅自调动工会工作人员及非因法定事由变更、解除劳动合同的;
(五)其他违反本条例行为的。


第五章 附 则


第二十九条 香港特别行政区居民和澳门、台湾同胞以及华侨在自治区投资兴办的企业参照本条例执行。
第三十条 本条例自公布之日起施行。


玉林市人民政府关于印发玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法的通知

广西壮族自治区玉林市人民政府


玉林市人民政府关于印发玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法的通知
玉政发〔2003〕52号


各县(市)区人民政府(管委),市政府各委办局:
《玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法》已经市二届人民政府第七次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

玉林市人民政府
二OO三年九月十九日

玉林市城市房地产开发建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房地产开发活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》(建设部2000年第77号令)等法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市城市规划区内从事房地产开发活动,实施房地产开发监督管理,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产开发,是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施、房屋建设的行为。
第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府统一管理,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 房地产开发应当符合国家的产业政策,建设规模应当与国民经济、社会发展水平相适应,鼓励和扶持普通居民住宅建设,适当开发建设高档房地产项目。
第六条 房地产开发应当执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规,切实保护文物古迹、风景名胜。
禁止使用文教、卫生、体育、市政公用设施、园林绿地等公用事业用地进行房地产开发。
第七条 玉林市建设局是本市城市房地产开发主管部门,对本市城市规划区内的房地产开发工作实施监督管理。其主要职责是:
(一)贯彻执行城市房地产开发管理的法律、法规、政策和有关规定;
(二)负责编报本市房地产开发的发展规划和年度计划,报市人民政府批准后组织实施;
(三)负责房地产开发项目工程质量的监督检查和综合验收;
(四)负责房地产开发企业的资质管理;
(五)负责房地产开发项目转让的管理;
(六)协调有关部门在房地产开发管理中的关系。
第八条 计划、城市规划、国土资源、房产管理、工商行政管理等有关部门按照各自的职责分工,做好房地产开发管理工作。

第二章 开发企业设立

第九条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
(一)有100万元以上的注册资本;
(二)有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十条 外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本办法第九条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。
第十一条 设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本办法第九条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件的不予登记,并应当说明理由。
市工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取市房地产开发主管部门的意见。
第十二条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;
(六)市房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

第三章 房地产开发企业资质管理

第十三条 房地产开发企业应当按照本章规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。
第十四条 开发企业按照条件分为一、二、三、四共四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下:
(一)一级资质:
1、注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;9、未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质:
1、注册资本不低于2000万元;
2、从事房地产开发经营3年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;9、未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质:
1、注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7、具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;8、未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质:
1、注册资本不低于100万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;
6、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
7、未发生过重大工程质量事故。
第十五条 新设立的开发企业应当自领取营业执照之日起30日内向市房地产开发主管部门提出申办资质申请。
市房地产开发主管部门应当在收到申请后10日内提出初审意见,呈报自治区房地产开发主管部门核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证 书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
第十六条 开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向市房地产开发主管部门提出核定资质等级申请。市房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩予以初审或核定相应的资质等级。
(一)一级资质由自治区房地产开发主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。
(二)二、三级房地产开发企业资质,由市房地产开发主管部门提出初审意见,报自治区房地产开发主管部门审批。
(三)四级房地产开发企业资质,由市房地产开发主管部门审批,报自治区房地产开发主管部门备案。
第十七条 申请核定资质等级的开发企业,应当提交下列证明文件:
(一)企业资质等级申报表;
(二)房地产开发企业资质证书(正、副本);
(三)企业资产负债表和验资报告;
(四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;
(五)已开发经营项目的有关证明材料;
(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
(七)其他有关文件、证明。
第十八条 经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。
第十九条 企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。
第二十条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。
第二十一条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。
第二十二条 开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发主管部门应当将开发企业资质年检结果向社会公布。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。

第四章 房地产开发建设

第二十三条 市房地产开发主管部门应当根据本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划,会同计划、城市规划、国土资源等部门编制本市房地产开发发展规划,报市人民政府批准后实施。
第二十四条 确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
第二十五条 土地使用权出让或者划拨前,市城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当会同有关部门对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第二十六条 房地产开发项目必须建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
对资本金达不到规定标准,违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业,不得审批或同意其新开工项目。
第二十七条 房地产开发项目建设用地方式按下列规定确定:
(一)商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须按照法定的规划条件,采取招标、拍卖和挂牌方式供应;
(二)经济适用房、廉租房等福利性住宅和城市基础设施、公用设施建设用地通过划拨方式供应。
第二十八条 开发企业应当在土地使用权出让合同签订后或者取得划拨土地使用权批准文件后的1个月内,与市房地产开发主管部门签订房地产开发项目合同。
房地产开发项目合同应当载明市房地产开发主管部门对项目建设的要求,应当承担的对项目提供基础设施配套等条件的责任,以及开发企业应当承担的基础设施和配套公用设施的建设责任等内容。
未签订房地产开发项目合同的,城市规划行政主管部门不得核发《建设工程规划许可证》。
开发企业应当在签订房地产开发项目合同的同时,到市房地产开发主管部门领取《房地产开发经营手册》。
第二十九条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
第三十条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的房地产开发项目,可以由市房地产开发主管部门会同有关部门统一组织完成,也可以委托开发企业自行完成。
开发企业自行完成开发项目前期工作的,应当在开工前将项目前期工作的完成情况报市房地产开发主管部门审核备案。
第三十一条 开发企业在房地产开发项目建设过程中,不得擅自变更项目性质和规划设计;确需变更的,应当按规定报经原批准机关批准,并报市房地产开发主管部门备案。
第三十二条 开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的工程质量承担责任。
第三十三条 房地产开发项目竣工,经综合验收合格后,n可交付使用。不经综合验收或者验收不合格的,开发企业不得交付使用,购买者和管理者有权拒绝接受使用。
房地产开发项目竣工后,开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出综合验收申请。开发主管部门应当在收到申请后30日内对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、建设、市政、园林、环卫、规划、房产、消防、人防等有关部门和单位进行综合验收。
第三十四条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本办法第三十三条的规定和下列内容要求进行综合验收:
(一)城市规划设计要求是否落实;
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施是否建设完毕;
(三)单项工程的工程质量是否符合国家的工程质量验收标准,质量验收手续是否完备;
(四)拆迁补偿安置方案是否落实;
(五)物业管理是否落实;
(六)房地产开发项目合同中约定的其他要求。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期进行综合验收。
第三十五条 参加房地产开发项目验收的单位和个人,必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第三十六条 房地产开发项目验收合格后,开发企业应当将该项目的有关资料报送开发主管部门,并提供给物业管理单位。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定和合同的约定承担相应的质量责任。
第三十七条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送市房地产开发主管部门备案。

第五章 附 则

第三十八条 违反本办法规定的,按有关法律、行政法规处罚。
第三十九条 在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发活动,实施房地产开发监督管理,参照本办法执行。
第四十条 本市所辖各县、市可参照本办法执行。
第四十一条 城市规划区内集体所有的土地经依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发建设。
第四十二条 本办法由市房地产开发主管部门负责解释。




版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1