山西省育林基金、更改资金实施办法

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广东省深圳市国土资源和房产管理局


深圳市国土资源和房产管理局关于印发《深圳市土地收购实施细则》的通知

深国房〔2007〕628号


　　为加强土地管理，合理配置土地资源，加大对土地市场的宏观调控力度，根据《深圳市土地储备管理办法》第三十条的规定，我们制定了《深圳市土地收购实施细则》，现予印发施行。

深圳市国土资源和房产管理局
二○○七年十一月八日

深圳市土地收购实施细则

　　第一条 根据《深圳市土地储备管理办法》（以下简称《办法》）第三十条的规定，制定本细则。
　　第二条 本细则适用于本市行政区域内市土地储备机构实施的土地收购。
　　第三条 权利人拟转让其土地使用权的，可以向市土地储备机构提出书面申请，并应当提交下列材料：
　　（一）《深圳市土地使用权收购申请书》；
　　（二）申请人身份证明复印件（核原件）；
　　（三）合法的房地产权利证明复印件（核原件）；
　　（四）其他需要提交的资料。
　　市土地储备机构应当核查申请人提供的资料，并自收到申请之日起7日内，书面告知申请人核查结果。
　　第四条 符合以下条件的，可启动收购程序：
　　（一）土地使用权权属明确，且无查封、抵押等权利限制；
　　（二）申请人有明确的报价；
　　（三）符合年度土地储备计划；
　　（四）采用收购方式不违反法律法规规定的。
　　第五条 决定启动收购程序的，市土地储备机构应当在5日内与申请人签订土地收购意向书。土地收购意向书应当约定如下内容：
　　（一）双方就土地收购事宜开展谈判，市土地储备机构可以进行勘验、估价等工作，收购价格以市审计部门审定为准；
　　（二）在收购终止前申请人不得与任何第三方另行协商土地使用权转让事宜，也不得就拟收购的土地使用权设定任何权利限制；
　　（三）市政府、市土地主管部门、市土地储备机构对收购不成功导致的申请人的经济损失不承担任何责任。
　　第六条 土地收购意向书签订后，按照下列程序进行收购：
　　（一）市土地储备机构对申请人提供的土地和地上建筑物、附着物权属及权利限制状况，土地面积，地上建筑物、附着物面积，土地和地上建筑物、附着物四至范围，土地用途等情况进行实地调查和核实；土地和地上建筑物、附着物相关情况不明确的，市土地储备机构可向市土地、房产、规划、建设等主管部门核实，必要时，可以进行公告，公告期为10日；
　　（二）市土地储备机构委托深圳市地籍测绘大队和深圳市房地产估价中心进行测绘、评估，拟定收购价格；
　　（三）市土地储备机构将拟定的收购价格提交市审计部门，市审计部门应当于10日内出具意见；
　　（四）市土地储备机构与土地使用权人共同签订《土地使用权收购合同书》（以下简称《合同书》）；《合同书》应当以市政府批准土地收购方案为生效条件；
　　（五）市土地储备机构拟定土地收购方案，土地收购方案经主管部门审查后，报市政府批准。土地收购方案的内容包括：拟收购地块的详细情况、收购方式、收购价格、拟收购时间、收购资金来源；《合同书》为收购方案的附件。
　　第七条 无法达成《合同书》，或者市政府不批准土地收购方案、经修改完善后仍不批准的，收购终止。
　　市政府批准土地收购方案的，《合同书》生效，收购成功并按照下列规定办理：
　　（一）市土地储备机构按《合同书》约定接收被收购土地及地上建筑物、附着物，纳入土地储备，被收购方按约定向市土地储备机构提交房地产权利证明原件并出具办理转移登记的委托手续；被收购土地及地上建筑物、附着物没有办理房地产登记的，被收购方应提交其他合法的房地产权利证明原件及办理房地产登记的委托手续；市土地储备机构应对被收购方提交的房地产权利证明文件进行核实，必要时，可以进行公告，公告期为30日；
　　（二）市土地储备机构向房地产登记部门申请办理转移登记；
　　（三）市土地储备机构按《合同书》约定的期限和方式支付收购款项。
　　第八条 符合以下条件的土地使用权，经市土地主管部门审核同意，市土地储备机构可以提出土地收购建议：
　　（一）土地使用权权属明确，且无查封、抵押等权利限制；
　　（二）属于《办法》第八条第（一）、（二）、（五）、（六）、（七）项规定的情形之一；
　　（三）属于《办法》第八条第（一）、（二）项规定情形的，有经法定程序批准的规划文件；属《办法》第八条第（五）项规定情形的，有国有企业改制批准文件；属《办法》第八条第（六）项规定情形的，有相应的同意改造批准文件；
　　（四）符合年度土地储备计划；
　　（五）采用收购方式不违反法律法规规定。
　　土地使用权人接受建议的，市土地储备机构应当在5日内按照本细则第五条的规定与土地使用权人签订土地收购意向书。
　　第九条 土地收购意向书签订后，由市土地储备机构按本细则第六条、第七条的规定办理。
　　第十条 市土地房产交易中心应当在土地使用权转让公告中载明：
　　（一）凡土地使用权转让价格低于同期公告基准地价的，市土地储备机构享有该宗土地使用权的优先购买权；
　　（二）土地使用权转让价格低于同期公告基准地价时，土地使用权转让成交确认书、合同附条件生效，所附条件即为市土地储备机构放弃该宗土地使用权的优先购买权。
　　土地使用权转让成交价格低于同期公告基准地价的，转让人、市土地房产交易中心应当及时书面告知市土地储备机构；市土地储备机构应在接到告知书后10日内报市土地主管部门；市土地主管部门初审后，报市政府决定是否行使优先购买权。
　　第十一条 市政府决定行使优先购买权进行土地收购的，市土地储备机构应当按照成交确认书确定的转让价格与土地使用权人签定《合同书》。
　　《合同书》的履行遵循本细则第七条第二款第（一）、（二）、（三）项的规定。
　　第十二条 自下列规定时间起，土地使用权人不得进行旨在增加收购价值的房地产新建、扩建、改建及改变房地产用途的行为，不得转让、出租和抵押被收购土地使用权。
　　（一）依申请收购的，自土地使用权人向市土地储备机构提交申请之日起；
　　（二）依职权收购的，自土地收购意向书签订之日起；
　　（三）政府行使优先购买权收购的，自原交易双方签订成交确认书之日起。
　　第十三条 房地产收购价格根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权年期等因素，以房地产市场评估价格为基础加以确定。
　　市政府对房地产收购价格确定方式另有规定的，从其规定。
　　第十四条 被收购的土地存在有被查封、冻结、抵押等权利限制的，一般不予收购。
　　确需收购的，应当报市土地主管部门批准。如拟收购房地产的权属已经抵押的，市土地储备机构需书面通知抵押权人解除抵押合同或者由市土地储备机构、被收购方、抵押权人三方共同签定《合同书》；拟收购房地产已经被查封、冻结，且不能与查封、冻结申请人就解封事项达成一致意见的，市土地储备机构应书面通知被收购方，终止收购。
　　第十五条 土地收购储备资金的筹集与使用按相关规定执行。
　　收购土地纳入土地储备管理。
　　第十六条 本细则所指的“日”，均为工作日。
　　本细则自发布之日起施行，有效期5年。
浙江省绍兴市人民政府办公室


绍政办发〔2008〕63号



绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市区物业专项维修资金管理办法（试行）的通知


　
　
越城区人民政府，市政府各部门：
　　《绍兴市区物业专项维修资金管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。




二○○八年四月七日



绍兴市区物业专项维修资金管理办法（试行）

第一章 总　则

　　第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合绍兴市区实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于绍兴市区内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。
　　第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。
　　第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主协商的原则，实行业主自主管理。
实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
　　未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由市物业维修资金管理机构(以下简称“管理机构”)代为管理。
　　业主委员会有未按期换届、应改选而未改选或未按规定及时备案等情况的，业主不得提出专项维修资金实行自主管理、使用的申请及组织开展相关工作。
　　第五条　市建设行政主管部门（以下简称“建设部门”）会同市财政等部门负责市区内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。
　　袍江新区、镜湖新区管委会会同市财政等部门负责做好本区域内专项维修资金的交存、使用、管理等工作。

第二章 专项维修资金的交存

　　第六条 新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%，建筑安装工程平均造价由市建筑业主管部门核定。
　　本办法施行前已通过竣工验收的物业，其专项维修资金交存标准仍按原规定执行。
　　第七条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。
　　第八条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。
　　新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记手续之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定代为交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当在签订购房合同时向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。建设单位没有向购房人说明且没有将该内容在购房合同中约定的，建设单位不得向购房人收取，房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业（含配套用房）专项维修资金由建设单位交存。
　　第九条 实行业主自主管理的，业主委员会应持下列资料向管理机构提出申请：
　　（一）专项维修资金业主自主管理申请表；
　　（二）业主大会同意本物业管理区域内专项维修资金由业主自主管理的决定书；
　　（三）经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的、专项维修资金自主管理有关帐目管理单位和专项维修资金专户管理银行及帐号等方面的实施方案和续筹方案；
　　（四）业主表决意见及业主大会决定书的公证证明。
　　管理机构在收到申请之日起30日内，经核查符合业主自主管理条件的，将该物业小区专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。
　　第十条 专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业管理区域为单位设帐，按房号设分户帐；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房号设分户帐。
　　专项维修资金实行业主自主管理的，不得以业主委员会成员及其它人员个人名义开立帐户。
　　第十一条 业主分户帐内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应按当年新建物业首期专项维修资金交存标准续交专项维修资金。
　　专项维修资金由管理机构代为管理的，管理机构应书面通知业主在30日内到指定的商业银行续交专项维修资金。


第三章 专项维修资金的使用

　　第十二条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。
本办法所称的保修期限，自物业交付之日起计算（分期开发建设的物业分别计算）。
　　第十三条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
　　涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。
　　售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。
　　售后公有住房专项维修资金的使用办法由市房改部门参照本办法制定。
　　第十四条 由管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，由业主委员会（没有业主委员会的，由所在社区居民委员会）组织征求意见，经物业管理区域内专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报管理机构备案。
　　未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会（有业主委员会的，由业主委员会）参照前款规定，提出维修、更新、改造计划，制定使用方案组织实施并报管理机构备案。
　　共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案应包含以下内容：
　　（一）维修、更新和改造项目及其具体内容；
　　（二）每个项目涉及的户数明细；
　　（三）每个项目的维修、更新和改造组织方式；
　　（四）其他需要上报的材料。
　　第十五条　由管理机构负责专项维修资金管理且已列入计划的项目，其专项维修资金的使用按照以下程序进行：
　　（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出具体实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出具体实施项目和资金使用预算；
　　（二）具体实施项目资金使用方案和资金使用预算，报业主委员会或社区居民委员会审核，审核时应当征求相关业主的意见；
　　（三）经审核后的具体实施项目的资金使用方案和资金使用预算，由业主委员会或社区居民委员会在物业管理区域（具体实施项目所涉及的区域范围）内进行公示，公示期为7天。业主委员会或者社区居民委员会应当就公示内容向有关业主做好解释工作；
　　（四）由物业服务企业向管理机构提出维修资金使用申请，申请时应提供经审核后的具体实施项目的资金使用方案、资金使用预算及公示情况等，并填写物业专项维修资金使用申请登记表；未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会（有业主委员会的，由业主委员会）负责提出维修资金使用申请；
　　（五）物业服务企业或社区居民委员会（未实施物业管理但有业主委员会的，由业主委员会，下同）与施工单位签订维修、施工合同。对单个项目申请使用金额在10000元以上的，物业服务企业或社区居民委员会应当采取招投标方式选择专业施工单位。无能力组织招标的，可以委托招标代理机构招标，相关费用列入维修、更新和改造成本；
　　（六）管理机构按以下规定拨付专项维修资金：
　　1．单个项目申请使用金额在10000元以下的，工程竣工后，按本条第（九）项规定一次性划拨；
　　2．单个项目申请使用金额在10000元及以上的，按工程合同造价的70%资金划拨；
　　（七）工程竣工后,由业主委员会或社区居民委员会，或者其委托的专业机构出具工程决算单及工程质量验收合格证明，工程费用在10000元以上的需要由专业的审计机构审核并出具审计报告；
　　（八）物业服务企业或者社区居民委员会应当按照决算费用作出维修、更新和改造工程费用决算分摊清册。并在物业管理区域（具体实施项目所涉及的区域范围）内进行公示，公示期为7天。业主委员会或者社区居民委员会应当就公示内容向有关业主做好解释工作；
　　（九）决算费用未超过维修、更新和改造方案工程造价或者在约定范围内的，物业服务企业或社区居民委员会持维修、更新和改造工程费用决算分摊清册、工程决算单、工程质量验收合格证明、公示有关情况等材料到管理机构办理工程款（或尾款）核拨手续，经管理机构核实后拨付工程款（或尾款），并按照分摊清册从相关业主的个人维修资金明细账中核减。
　　第十六条 专项维修资金使用后，管理机构应当将工程决算单、工程质量验收合格证明、审价报告及维修、更新和改造工程费用决算分摊清册等按物业项目立卷存档。
　　物业服务企业或社区居民委员会应当将维修、更新和改造方案、业主委员会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件等按物业项目立卷存档。
　　第十七条 专项物业维修资金实行业主自主管理的,其具体的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。
　　第十八条 物业管理区域内应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于紧急情况下物业共有部分、共有设施设备的维修和更新。
　　发生紧急情况，需要立即对房屋共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，并提交物业管理联席会议讨论通过后，可直接拨付应急备用金。
　　第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
　　（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。


第四章 专项维修资金的监督管理

　　第二十条 下列资金应当转入专项维修资金：
　　（一）专项维修资金规定的存储净利息；
　　（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；
　　（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）共有设施设备报废后回收的残值；
　　（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
　　（六）其他按规定转入的资金。
　　第二十一条 交存的专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户帐内。2008年1月1日前专项维修资金按已实际产生利息总额的日平均利率计息分摊。
　　第二十二条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对，并定期在物业管理区域内向业主公布下列情况，接受业主监督：
　　（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。
　　业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
　　第二十三条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。
　　第二十四条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
　　除本办法规定的使用范围外，不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
　　第二十五条　专项维修资金的管理费用，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。
　　第二十六条　专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。
　　第二十七条　物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
　　第二十八条　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额，并按照以下规定返还：
　　（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；
　　（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。
　　第二十九条 违反本办法规定挪用专项维修资金的，由建设部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照《物业管理条例》的有关规定，对相关单位和个人给予行政处罚。
　　第三十条 有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成一定损害后果的；
　　（二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
　　（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；
　　（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的。

第五章 附 则

　　第三十一条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修金制度。
　　第三十二条 本办法由绍兴市建设局负责解释。
　　第三十三条 本办法自发布之日起施行。