关于下达国有农场税费改革中央对地方转移支付资金的通知
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关于下达国有农场税费改革中央对地方转移支付资金的通知
关于下达国有农场税费改革中央对地方转移支付资金的通知
财预[2008]416号
省（自治区、直辖市）财政厅（局）：
根据《国务院办公厅关于深化国有农场税费改革的意见》（国办发[2006]25号）精神，按照《财政部关于印发〈国有农场税费改革减收补助办法〉的通知》（财预[2006]446号），从2008年起，核定你省（区、市）国有农场税费改革中央转移支付资金
万元，专项用于补助国有农场因取消类似农村“乡镇五项统筹”收费造成的减收。以后年度不再发文。
请你省（区、市）认真落实国务院关于深化国有农场税费改革的精神，加大对国有农场税费改革的支持力度，加强对国有农场税费改革转移支付资金使用管理的监督检查，确保此项资金专项使用，自觉接受财政部驻当地财政监察专员办事处和审计部门的监督和审查，并及时向财政部报告有关情况。
附件：国有农场税费改革转移支付补助表（不发地方）
财 政 部
二○○八年十月十日
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西安市市政工程设施管理条例
西安市市政工程设施管理条例
（1992年5月13日西安市第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过1992年7月25日陕西省第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准根据1997年9月20日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过1997年11月21日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《关于修改〈西安市市政工程设施管理条例〉的决定》第一次修正根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市市政工程设施管理条例〉的决定》第二次修正根据2010年7月15日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过2010年9月29日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《西安市人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》第三次修正）
第一章 总则
第一条 为加强市政工程设施管理，改善城市环境，方便群众生活，促进经济和社会发展，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市行政区域内从事城市市政工程设施建设、使用和管理活动的，必须遵守本条例。
第三条 本条例所称市政工程设施包括：
(一)城市道路：车行道、人行道、隔车带、路肩、广场、代征道路用地、退让道路用地及其附属设施；
(二)城市桥涵：桥梁、立交桥、人行天桥、地下通道、涵洞、隧道及其附属设施；
(三)城市排水设施：雨水管道、污水管道、明渠、暗渠、泵站、污水处理厂及其附属设施；
(四)城市防洪设施：环城河、防洪渠、蓄洪池、堤坝，以及保护范围内的用地和附属设施；
(五)城市道路照明设施：城市道路、广场、桥梁、隧道、地下通道等处的照明设施。
第四条 市市政工程设施主管机关负责组织实施本条例。市市政设施管理机构和市城市照明管理机构是市政工程设施的管理部门，分别负责城市市政工程设施的道路、桥涵、排水、防洪设施和道路照明设施的养护、维修、管理。阎良区、临潼区、长安区以及市辖县市政工程设施管理部门，负责本辖区内城市市政工程设施的养护、维修和管理。
第五条 市政工程设施实行统一规划、配套建设、集中管理、有偿使用和建设、养护、管理并重的原则。建设市政工程设施，必须保证质量，实行保修制度。
第六条 市政工程设施的建设和养护资金由政府投资，也可以采取贷款、受益者出资及其他方式筹措。以贷款修建的道路、桥梁、隧道及其他大型市政工程设施，经省人民政府批准，可以收取费用。
第七条 一切单位和个人都有依法使用、保护市政工程设施的权利和义务。对维护市政工程设施做出显著成绩的，由市人民政府给予奖励。
第二章 城市道路、桥涵管理
第八条 市政工程设施管理部门应当加强对城市道路、桥涵及其附属设施的管理，经常巡视检查，及时养护维修，严格控制对道路的挖掘和占用，保障其功能完好。与城市道路连接的专用道路，由产权单位负责养护维修，并接受市政工程设施管理部门的监督管理。
第九条 新建、改建、扩建城市道路、桥涵，建设单位应持市规划管理部门核发的《建设工程规划许可证》及有关文件到市政工程设施管理部门办理施工手续。工程竣工验收合格后，建设单位应将工程设施及有关技术资料移交市政工程设施管理部门管理。
第十条 单位和个人进行城市建设，应将代征和退让的城市道路用地及有关地籍文件，及时移交市政工程设施管理部门管理，任何单位和个人不得擅自占用、出租和转让。
第十一条 城市道路、桥涵不得擅自占用。确需临时占用的，必须严格控制并经市政工程设施管理部门批准。经批准临时占用城市道路设置广告标志、商业摊群点、机动车停车场、非机动车保管站，以及临时搭建棚房、堆放物料、施工作业等，应按批准的面积和期限占用，并向市政工程设施管理部门缴纳道路占用费。道路占用费的收取标准，按照省财政、物价行政主管部门的规定执行。
第十二条 经批准在城市道路上临时搭建棚房、堆放物料、施工作业的，必须按要求设置防护设施，悬挂占用许可证，不得占压或损坏其他市政公用设施，不得堆放有碍人身健康和污染环境的物料。
第十三条 城市道路、桥涵不得擅自挖掘。因工程建设需要挖掘的，应持城市规划管理部门批准的文件，到市政工程设施管理部门办理挖掘手续，并按规定向市政工程设施管理部门缴纳路面修复费和挖掘回填工程质量保修保证金后，方可施工。紧急抢修工程挖掘道路、桥涵的，应在二十四小时内补办挖掘手续，并在限定时间内回填修复。市政工程设施管理部门应当及时对挖掘、铺设、回填、修复工程进行监理和验收。
第十四条 在国际劳动节、国庆节和全市性重大活动前十五日内禁止挖掘城市主要道路。每年十一月十五日至翌年二月十五日不得挖掘城市道路，特殊情况需要挖掘的，加倍收取路面修复费。
第十五条 城市供水、排水、燃气、热力、供电、通信、消防、道路绿化等依附于城市道路的各种管线、杆线、设施的建设，应当与城市道路发展规划和年度建设计划相协调，坚持先地下、后地上的施工原则，与城市道路同步建设。新建、改建、扩建城市道路建成五年内不得挖掘，特殊情况需要挖掘的，须经市政工程设施管理部门审查同意，报市人民政府批准，并收取路面修复费。路面修复费的收取标准，按照省建设行政主管部门的规定执行。
第十六条 经批准挖掘、修复城市道路、桥涵的，不得阻塞交通，并应遵守下列规定：
(一)确需临时封闭城市道路的，登报通告后方可施工；
(二)铺设地下管线应顶管施工，不能顶管施工的，必须分段开挖；
(三)在核定范围和期限内施工，施工现场应设置安全标志和防护设施，悬挂挖掘许可证；
(四)施工中与地下其他设施发生冲突时，应立即停止施工，并报告有关部门处理；
(五)回填土方必须分层夯实，保证质量，不得混入垃圾及其他杂物；
(六)主干道路面修复工程五日内完成，其他路面修复工程七日内完成；
(七)及时清运施工作业留下的物料和垃圾，保持市容整洁。
第十七条 在城市道路、桥涵上设置检查井及其他市政公用设施，必须符合道路、桥涵设计要求。设施丢失或损坏的，产权单位应及时补充或维修。
第十八条 城市道路、桥涵上应当设置车辆限载、限高、限速等标志，机动车辆应按标志规定行驶。特殊情况需超载、超高通过的，须经市政工程设施管理部门和市公安交通管理部门批准，采取安全防范措施，方可通行。
第十九条 禁止履带式、铁轮式和其他对城市道路有损害的车辆通行。确需通行的，应当采取保护措施，经市政工程设施管理部门同意，按照公安交通管理部门指定的路线、时间行驶。
第二十条 在人行道上不得擅自行驶和停放机动车辆，在非指定道路上禁止机动车辆试刹车。严禁在城市道路、桥涵上焚烧杂物、堆积垃圾、倾倒污水、晾晒碾打农作物、擅自设立车辆停车场站，以及其他有损道路和桥涵设施的行为。
第二十一条 禁止在城市桥涵及保护区域内修建影响桥涵功能与安全的建筑物和构筑物。不得在桥涵上下游各二百米内挖砂、取土。不得擅自在桥涵设施上装置其他设施，确需利用桥涵架设管线及附属设施的，须经市政工程设施管理部门同意，报市规划管理部门批准。
第三章 城市排水设施管理
第二十二条 市政工程设施管理部门应当加强对城市排水设施的养护管理，及时排除故障，持排水设施完好、畅通。对用户的专用排水设施，市政工程设施管理部门应当监督、检查，定期监测排水水质，建立污水水质档案。
第二十三条 新建、改建排水设施，建设单位应按规划的管位、走向、管径和高程进行设计，报市规划管理部门和市政工程设施管理部门批准后，方可施工。排水用户修建排水设施，与城市排水管网连接的，需经市政工程设施管理部门批准，按规定缴纳排水设施连接修复费用。排水设施工程竣工验收合格后，建设单位应将城市公用排水设施及有关文件资料移交市政工程设施管理部门管理。
第二十四条 城市排水设施堵塞或损坏的，市政工程设施管理部门应在发现或接到报告后立即疏通或抢修。因使用不当造成排水设施堵塞或损坏的，由责任人承担维修费用。
第二十五条 城市排水设施发生故障或遇到险情需要断水抢修时，排水用户接到市政工程设施管理部门的通知后，必须采取措施，配合抢修。
第二十六条 城市排水采用雨水、污水分流制，实行有组织排放。在雨水污水分流地区，污水和工业废水不得排入雨水管道，雨水也不得排入污水管道。向城市排水设施内排放污水的用户，需持有关排水资料，向市政工程设施管理部门提出申请，经批准领取《排水许可证》或《临时排水许可证》后方可排水，并按规定缴纳排水设施使用费。
第二十七条 排入城市排水设施的污水，应符合国家排放标准。含有固体、有毒有害、易燃易爆等物质的污水，排放单位须按要求采取处理措施，符合排放标准方可排放。对超过标准排放的，须报市政工程设施管理部门批准，并缴纳设施损害补偿
费。
第二十八条 禁止下列有损于城市排水设施的行为：
(一)掩埋、堵塞、占压、移动或非法收购市政排水设施及标志；
(二)向收水井、检查井投放火种，倾倒垃圾、污物及有毒有害、易燃易爆物品；
(三)在城市排水设施及保护范围内种植、堆料、挖砂、取土，修建建筑物、构筑物；
(四)其他有损于城市排水设施的。
第二十九条 凡与城市排水管渠相通的湖、库、河道的水位管理，应兼顾城市排水的需要。在城市排水管、渠两侧保护范围内修建各类管线及设施的，须经市规划管理部门和市政工程设施管理部门批准。施工中不得损害原有排水设施。
第三十条 禁止在城市防洪设施及保护范围内，挖砂取土，倾倒垃圾、杂物，以及其他有损于城市防洪设施的行为。
第四章 城市道路照明设施管理
第三十一条 市政工程设施管理部门应当加强对城市道路照明设施的维修管理，经常巡视检查，保持照明设施的清洁、完好和正常运行。
第三十二条 新建、改建、扩建城市道路和桥涵，建设单位必须同步配套建设照明设施，并与主体工程同时交付使用。与城市道路连接的专用道路的照明设施，由产权单位养护维修，并接受市政工程设施管理部门的监督管理。
第三十三条 城市道路照明设施发生故障，市政工程设施管理部门应在发现或接到报告后立即排除，恢复照明。紧急抢修工程可先挖掘道路、绿地，并在二十四小时内补办有关手续。因其他事故损坏照明设施的，责任人应配合抢修，并承担赔偿责任。
第三十四条 禁止下列有损于城市道路照明设施的行为：
(一）在路灯设施周围挖坑取土，违章建筑，堆放物料；
(二)擅自接用路灯电源和占用路灯线杆；
(三)擅自迁移城市道路照明设施；
(四)其他有损于城市道路照明设施的行为。
第三十五条 因工程建设和其他原因需要移动城市道路照明设施、接用路灯电源或占用路灯线杆的，须经市政工程设施管理部门同意，并缴纳补偿费用。
第五章 法律责任
第三十六条 违反本条例的行为，由市政工程设施管理部门给予行政处罚；应当给予治安处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 违反本条例第十一条规定的，责令限期改正，补交道路占用费，并按每天每平方米处以十元以上五十元以下罚款。损坏市政工程设施的，应当修复或赔偿。
第三十八条 违反本条例第十三条、第十四条、第十五条规定的，责令限期改正，赔偿损失，并按路面修复费的三至五倍罚款。
第三十九条 违反本条例第十二条、第十七条、第十八条、第二十条规定的，责令立即改正，赔偿损失，并处二百元以下罚款；违反本条例第十六条、第十九条、第三十四条规定的，责令立即改正，赔偿损失，并处二千元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十一条、第二十三条第一款和第二款、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条第二款、第三十条规定的，责令立即改正，赔偿损失，并处二万元以下罚款。
第四十一条 本条例规定的道路占用费、排水设施使用费收入，应专项用于市政工程设施的养护和维修，不得挪作他用。
第四十二条 擅自在市政工程设施范围内堆放物料，摆设摊点，施工作业，搭建棚房，并在责令期限内不自行清理拆除的，市政工程设施管理部门可以清理拆除或扣押从事违法活动的工具和物品，所需费用由责任人承担。
第四十三条 执行本条例规定的行政处罚，必须依照法律、法规的规定。对个人罚款在二千元以上的，对法人或其他组织罚款在一万五千元以上的，当事人有要求举行听证的权利。当事人对依照本条例作出的行政处罚不服的，可以依照行政复议法的规定申请复议，也可以依照行政诉讼法的规定提起诉讼。当事人在法定期限内对行政处罚不申请复议、不提起诉讼、又不履行的，作出行政处罚的管理部门可以申请人民法院强制执行。
第四十四条 有下列情形之一的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)偷窃、非法收购和故意损毁城市排水井盖、井篦、照明设施及其他市政工程设施的；
(二)拒绝、阻碍市政工程设施管理人员执行职务的。
第四十五条 市政工程设施行政执法人员执行职务时，必须佩戴标志，出示执法证件。市政工程设施管理部门工作人员不履行职责、玩忽职守造成损失的，滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十六条 本条例自公布之日起施行。
论商品房买卖合同无效的损害赔偿
——对一起商品房买卖合同纠纷案的分析
王 俊
商品房买卖合同被确认无效，对无过错受损方的损害赔偿范围应如何确定？较之一般合同有何特殊性？作者通过近日在司法实践中遇到的一起案例，试对这一问题进行论述，希望能与大家共同交流、探讨。
[案情介绍]
1998年，某市体育局在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套向社会公开出售。为能获批，体育局当时以学生公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，体育局又以商住两用房的名义以每套24万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向体育局实际缴纳了购房款24万元，体育局向其开具了收据。此房建成，买主入住以后，体育局又以为买主办理产权证、土地使用权证等名义收取了办证费1.5万元。但是，由于起初在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，体育局始终未能为房主们办得任何证照。
无证居住五年以后，令十户老百姓意想不到的是，2003年10月，体育局突然通知十户房主，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，体育局要将已经出售的十套商住楼房全部收回，而十户房主只能取回当时的购房款24万元及办证手续费1.5万元，限期搬离此房。经了解，体育局已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为73万余元。十户老百姓面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一的“赔偿”，无奈之下，将体育局告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令体育局返还购房款、办证费及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，体育局承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意在十户房主交还房屋的前提下，返还购房款、办证费，但认为损害的赔偿应仅包括购房款和办证费的利息，而不应包括房屋的升值部分。
上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的利益损失？
一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定
从理论上说，一般合同的损害赔偿范围根据合同被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条 规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，对可得利益损失的赔偿，虽理论界众说纷纭，但在司法实践中，要求违约方承担可得利益损失的判决已非鲜见。作者认为，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
二、 对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析
商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住五年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。
（一）房屋升值部分的定性
很多学者认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。
还有的学者近来提出应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。
现实生活的需要推动着法律的新陈代谢，合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本（后者将在下文中作详细论述）。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。也可以说，由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为，两者截然分开，各自独立，物权行为并不因原因行为无效而无效，即使原因行为无效，作为物权的所有权仍然有效，此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的违约行为直接产生，不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后，被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿至少应该符合以下几个条件：1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
当然，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。但是，如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时，在解释中并未给予说明，尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的，并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。
（二）将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则
德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷大法官的一句话，“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。
同时可以看到，即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失，从法律上讲，也并不会加重出卖人的责任，因为出卖人收回了房产，他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上，也有不少出卖人是本着这个目的，才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。比如在上述案例中，事实上体育局就已将房屋卖与了第三人。故在司法实践中，也应本着不让过错方获利，不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。
（三）将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定
房屋乃百姓安居乐业之本，与人民生活休戚相关，买房置业是关乎民生民息的大事，所以，法律无时无刻不在保护买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象，而由于法律规范的缺失，产权证滞后办理等现状的存在，使得大量的商品房买卖行为十分不规范，如上述案例中的开发手续不全，一房数卖等现象层出不穷，诉诸法院屡见不鲜。在此情况下，房屋升值部分的归属就显得至关重要，因为谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，那就会产生出卖人即使违法、违约，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售给第三人，谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序是不利的。
[总结]
上述案例中，体育局首先在办理开发手续过程中存在着违法行为，其后又将房屋买与第三人，属于严重的欺诈行为。作者认为法院在确认商品房买卖合同无效以后，出卖人除需返还买受人购房款及其利息外，还应赔偿超出原买卖合同价款的房屋升值部分，应该是比较公平的做法。
作者联系方式：010-84832326 84832325
